החלטה בתיק ת"ק 23783-05-12

1.       בעקבות הדיון שהתקיים בתיק זה, הגישה התובעת הודעה בה היא מבקשת לצרף את אביה כתובע נוסף, בהיותו בעל זכויות בדירה נשוא התביעה.  בהתאם לבקשה זו, מצורף אביה של התובעת כתובע נוסף בתיק זה. התיקון בוצע בכותרת ההחלטה.

המזכירות תעדכן את התיק הממוחשב את הוספת שם התובע 2 ומספר תעודת זהותו כמפורט הודעת התובעת מיום 04.11.12. כתובת התובע 2 יהיה אצל התובעת 1.

המזכירות תעדכן בתיק הממוחשב גם את הוספת הנתבעים 3-4 בהתאם להחלטתי מיום 28.10.12, כאשר כתובתם תהיה אצל הנתבעים 1-2.

2.       לאחר קבלת נסח הטאבו שהוגש על ידי התובעת בהודעתה מיום 04.11.12 הוברר כי אכן מדובר בבית משותף אחד, כאשר התובעים הם בעלי הזכויות באחת הדירות בבית המשותף והנתבעים 3-4 בעלים של דירה אחרת (הנתבעים 1-2 הם הדיירים בפועל בדירה והגישו את כתב ההגנה בשם בעלי הדירה).

3.       בבקשת התובעת נכללה למעשה בקשה לתיקון כתב התביעה והוספת סעד נוסף, למתן צו המחייב את הנתבעים להעביר את דוד השמש השייך לדירתם כך שלא יהיה מותקן בגג שמעל דירת התובעים (להלן: "הבקשה לצו עשה").

4.       שקלתי פעם נוספת את שאלת סמכותו של בית משפט זה לדון בתביעה, בהיותה תביעה הנוגעת לסכסוך בין שני דיירים בבית משותף.

5.       התביעה הכספית לפיצויים בשל נזק שנגרם לתובעים בשל התנהלות הנתבעים בטיפול בדליפה מצנרת דוד השמש של הנתבעים - מוסמך בית משפט זה לדון בתביעה.

בכל הנוגע לבקשה לצו עשה, הרי שאין בית המשפט לתביעות קטנות מוסמך ליתן סעד כזה.

6.       למפקח על המקרקעין קיימת סמכות ייחודית, מכוח סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, לדון בזכויות ובחובות של בעלי דירות מכוח התקנון.

על היקף ומהות סמכותו של המפקח ראו בספרו של פרופ' ויסמן, דיני קניין- בעלות ושיתוף, חלק שני, בעמ' 477-478:

"למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים שבין בעלי הדירות (כולל המחזיקים בדירות מטעם בעלי הדירות), בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי תקנון הבית... יש למפקח סמכויות... לתת צווי ביניים, החלטות הצהרתיות, צו עשה, צו לא תעשה, צו ביצוע בעין, וכל סעד אחר ככל שייראה לו נכון בנסיבות שבפניו..."  

7.       בנסיבות שנוצרו, ועל מנת שלא לגרום לפגיעה בזכויות התובעים, מוצע לתובעים לשקול בחירה בין אפשרויות אלה:

האחת: להעביר את כל התביעה לבירור בפני המפקח, כאשר התביעה תכלול את כל טענות התובעים, לרבות זכותם לפיצויי נזיקין.

כאמור בספרו הנ"ל של פרופ' זוסמן בעמ' 478:

"למפקח סמכות לדון בעניין שבגררה, גם בנושאים שהם בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר."

          ר' לעניין זה גם ע"א (ת"א) 3/98 גרינוולד נ. סילוני, על פיו כאשר תביעת הנזיקין נגררת לתביעה העיקרית אשר בסמכות המפקח על המקרקעין, מוסמך המפקח על המקרקעין לפסוק גם פיצויים בגין הנזקים.

בכתב ההגנה טענו הנתבעים, כי הנזקים בדירת התובעים נגרמו בשל בעיה באיטום גג הבניין. גג זה הוא לכאורה חלק מהרכוש המשותף, אם כי בשלב זה לא נטען דבר לעניין זה.  ככל שהנזקים אכן נובעים מליקוי בגג משותף, על התובעים לשקול האם ברצונם להפנות טענות כלפי נציגות הבית המשותף ו/או כלפי כלל הדיירים בבית המשותף. יובהר, כי טענות כאלה כלפי הנציגות ו/או הדיירים, גם הם יהיו בסמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין.

          האחרת: מחיקת בקשתם לסעד אכיפה, והותרת תביעתם כלפי הנתבעים לסעד כספי בשל העילה הנזיקית. מובהר כי במקרה זה לא תוכל להתברר כל טענה, ככל שישנה כזו, כלפי נציגות הבית המשותף ו/או הדיירים האחרים בנוגע לליקוי באיטום הגג (ככל שהוא מהווה רכוש משותף), שכן כאמור סוגייה זו נמצאת בסמכות המפקח על המקרקעין.

          בחירה בחלופה זו לא תשלול את זכותם של התובעים לפנות בהליך נפרד בתביעה למפקח על המקרקעין בעתירה לסעד האכיפה המבוקש.